Scheiden van wonen en zorg: zelf verhuren of niet?

Als zorgorganisatie zul je moeten kiezen: hoe organiseer je het vastgoed als scheiden van wonen en zorg een feit wordt?

Ik zie hiervoor twee varianten als uitersten van het spectrum: het vastgoed zelf gaan verhuren aan je cliënten, of al je vastgoed door een samenwerkingspartner laten verhuren aan de bewoner.

Welke van die twee varianten het voor jouw zorgorgansatie wordt, hangt mijn inziens in de eerste plaats af van de strategische visie. En dan heb ik het niet over een vastgoedvisie of een zorgvisie, maar over de visie van de organisatie als 'bedrijf'. Wat is de strategie van de zorg-onderneming voor de komende jaren en hoe speelt het vastgoed daar een rol in?

Het vastgoed en de vastgoedposities kunnen in de strategie van de onderneming van groot belang zijn, bijvoorbeeld om te concurreren, of als beeldmerk bij het opbouwen van het imago. Als dat zo is, is het verstandig zelf te kunnen sturen en vastgoedontwikkelingen te initiëren, zonder dat een andere partij, met weer eigen belangen, daarin moet worden meegenomen of overtuigd.
Maar het kan natuurlijk ook zo zijn, dat de visie van de zorgonderneming is om geen specifieke huisvesting voor cliënten te hebben. Als het wonen zo gewoon mogelijk zou moeten zijn, 'wonen in de wijk', dan ligt een keuze voor de variant om samen te werken met een partner voor de hand.

In de tweede plaats speelt bij de keuze voor een van beide varianten de huidige vastgoedportefeuille een rol. Is het nu al zo, dat veel vastgoed gehuurd wordt, dan ligt een keuze voor de variant om alles uit te besteden meer voor de hand dan wanneer bijna al het vastgoed op dit moment in eigendom is.

Een derde aspect wat in de keuze zou kunnen worden meegewogen gaat over de personele inzet op het vastgoed. Als de zorgorganisatie zelf gaat verhuren, dan zal een 'verhuurorganisatie' moeten worden ingericht, mogelijk ook een interne beheerafdeling voor al dat vastgoed. De kosten van deze personeelsleden zal moeten worden bekostigd: uit de huuropbrengsten. Dat is logisch, maar zal moeten worden doorgerekend op de consequenties. Pas vanaf een zekere massa aan contracten en dus inkomsten, verdient een verhuurbedrijf zichzelf terug. Duidelijk is dat de variant 'zelf verhuren' een aanzienlijke inzet vraagt in personele zin, zeker in de opstartfase.
Maar helaas is aan de andere niet zo, dat er helemaal geen personele inzet binnen de zorgorganisatie nodig is voor huisvesting, als het vastgoed door een samenwerkingspartner aan de bewoner wordt verhuurd. Sommige organisaties lijken dit soms te denken ;-). Er zal, vanuit de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van de zorg en het belang van de bewoner, altijd een staf- of beleidsmedewerker aanwezig moeten zijn om het onderwerp te behartigen en het gesprek met de samenwerkingspartner te kunnen voeren.

Het organiseren van de vastgoed-taak binnen een zorgorganisatie, deel 2 : CREM

Het professionaliseren van een (vastgoed)organisatie van een beheerorganisatie (meest reactief optreden) naar een vastgoedmanagement organisatie (proactief optreden) is noodzakelijk in een markt met steeds meer marktwerking, concurrentie en dus risico’s. Om die transitie door te maken en tot een professionele organisatie te komen heeft een zorgorganisatie instrumenten nodig. Het Corporate Real Estate Management (CREM) biedt hiervoor goede mogelijkheden.

Corporate Real Estate Management (CREM) in de gezondheidszorg

Definitie Corporate Real Estate Management (Dewulf et al. 2000): CREM is het management van de vastgoedportefeuille van een onderneming, door portefeuille en diensten af te stemmen op de behoeften van het primaire proces, om daarmee maximale toegevoegde waarde te creëren voor de onderneming en optimaal bij te dragen aan diens algehele prestatie.

CREM heeft dus niet als doel het behalen van een zo hoog mogelijk rendement op vastgoedinvesteringen. Kern van CREM is het realiseren van een optimale afstemming tussen de strategie van de onderneming en de strategie voor het vastgoed, zodat het rendement van het totale ondernemingsresultaat positief wordt beïnvloedt. Het gaat bij CREM dus om dat het vastgoed een positieve toegevoegde waarde realiseert voor de primaire processen. Vastgoedbeslissingen staan ten dienste van de strategie van de organisatie.
Binnen een professionele organisatie voor vastgoed van een zorgorganisatie wordt geborgd dat de noodzakelijke activiteiten worden uitgevoerd en in onderlinge samenhang worden gewogen. Dit betekent niet dat alle kennis, ervaring en competenties ‘in huis’ moeten zijn. Wel moeten al deze ervaring, kennis en competenties binnen de vastgoedorganisatie worden gemanaged, gestuurd en op het juiste moment ingeschakeld.

Scheiden van wonen en zorg in de GGZ en GHZ, deel 5

Mopperen kan altijd. Ik heb nu wel genoeg obstakels beschreven die we moeten overwinnen voordat scheiden van wonen en zorg in de GGZ en GHZ een feit kan zijn. Maar is er ook iets op te lossen? Natuurlijk, alles is altijd op te lossen, zeker op papier ;-)!

De wet op de huurtoeslag kan worden aangepast, een paar extra regels erbij, wat bepalingen eruit, zo gepiept. Het mandaat van het College Sanering kan ook worden bijgeschaafd. Er hoeft heus geen vermogen weg te lekken, maar om het beleid van scheiden van wonen en zorg te kunnen uitvoeren moeten de tijdrovende administratieve procedures wel meer standaard worden en niet langer verschillen bij elke individuele Gemachtigde.

Zorgorganisatie, corporaties, ZBO’s, gemeenten zijn allemaal mans genoeg en voldoende lenig en behendig om een administratieve omwenteling als het scheiden van wonen en zorg feitelijk voor hen is, op te vangen. Dat komt wel goed, al zal het heus wel even duren voordat alles op orde is. Maar dit beleid was niet bedoeld om zorgprofessionals, beleidsmedewerkers en ambtenaren van de straat te houden.

De burger moet bereidt blijven de premie voor de AWBZ te betalen. Als de premie teveel stijgt, valt het draagvlak onder de AWBZ weg en dat is breed gedragen een onwenselijk idee. Om de AWBZ te behouden voor de toekomst moet de premie dalen, zo luidt het mooi en loffelijk streven. Ja, misschien krimpt de pot geld binnen de AWBZ dan wel, maar macro voor de BV Nederland maakt het niets uit. Dat kan ook niet als je logisch blijft denken: de zorg en het vastgoed moeten ergens uit en door iemand worden betaald. In ieder geval komt de huurtoeslag toch ook uit een algemeen potje.

Het grote verschil zal zijn, dat de cliënt van GGZ en GHZ veel meer zelf moet gaan betalen, in de vorm van huur. En dat is toch raar. En het ging toch altijd juist om de cliënt? Die moet meer keuzevrijheid krijgen en betere zorg tegen een lagere prijs.  De grote groep van ouderen die in  verpleeg- of verzorgingshuizen zitten, gaat erop vooruit, zo laten micro-berekeningen van RIGO uit 2008 zien. Terwijl de toekomstige ouderen steeds vaker kapitaalkrachtiger zijn, waar blijft dan het adagium van ´de sterkste schouders dragen de zwaarste lasten´? En de 65-minner, of hij nu psychiatrische problemen heeft of gehandicapt is, krijgt de rekening gepresenteerd. Juist die groep mensen die zelden of helemaal nooit in staat is geweest een financiële buffer op te bouwen en moet leven van een inkomen uit Bijstand of Wajong (straks dus een beroep moet doen op de Wet Werken naar Vermogen). Deze groep is lang niet zo omvangrijk als de groep ouderen en heeft een beperktere lobby-kracht, zou dat het zijn? Wie zorgt ervoor dat de individuele GGZ of GHZ cliënt straks financieel het hoofd boven water kan houden? Schuldsanering en bewindvoering liggen dan voor de hand. Ik voorspel dat dit tot de taken van de gemeente gaat horen, zij moeten straks immers begeleiding ex WMO leveren en de Wet Werken naar Vermogen uitvoeren. En dat die gemeente daar geen extra geld voor gaat krijgen van het Rijk...

Dus ja, alles is op te lossen, maar of de doelstelling (materieel en immaterieel) wordt bereikt, is niet te zeggen.

Monumentale gebouwen in de gezondheidszorg

Soms kan het je zo overvallen, een gevoel van weemoed. Zelf heb ik dat, beroepsmatige afwijking waarschijnlijk, bij oude gebouwen. In de gezondheidszorg zijn begin van de vorige eeuw, tussen de twee wereldoorlogen in, van die kloeke gebouwen neergezet. Uit liefdadigheid, uit prestige. In die gebouwen werden zenuwlijders, tbc-lijders, hysterische vrouwen en zwakzinnigen opgenomen en verzorgd. In grote slaapzalen bed naast bed, en op zondag naar de kapel, bijna een kathedraal. Mooie gebouwen in baksteen en hout, puur vakmanschap van de eerlijke werkman. Beeldbepalend zijn deze gebouwen en vaak zijn ze daarom beloond met de status van gemeentelijk of Rijksmonument. De gelukkigen onder deze gebouwen worden nog gebruikt: als kantoor, vergaderplek, polikliniek of ruimte voor creatieve therapie. De pechvogels staan leeg. Ga je naar binnen, dan struikel je bijna over het opkrullend linoleum en zie je een vogelnestje tussen de houten balken. Je voetstappen lijken in de dikke lagen stof op de vloer op die van Neil Armstrong op de maan.

De ontroering die je kunt voelen op zo´n moment, raakt in de discussie over de toekomstige bestemming van deze gebouwen maar al te snel ondergesneeuwd. Verdienmodellen en haalbaarheidsstudies kennen geen waarde toe aan weemoed.

Herbestemmen van monumenten

Herbestemmen is hip en trendy. Echt een buzz in vastgoed-NL: leegstaande gebouwen moeten we herbestemmen. Maar tussen allemaal lege kantoorcomplexen is het maar de vraag wat een goede bestemming kan zijn voor de tot monument gebombardeerde zorggebouwen. De monumentenstatus houdt namelijk per definitie in, dat er niets mag worden gewijzigd. Het vinden van een goede bestemming waarbij het economisch haalbaar is om het monument te onderhouden, blijkt vaak moeilijker dan gedacht. De markt laat het afweten door de economische malaise en ook de overheid houdt afstand. En wie wees nou toch ook weer die gebouwen als Rijksmonument aan?

Ultieme spagaat: de eigenaar krijgt een blauw-wit schildje om bij de deur te hangen als blijk van waardering voor het gebouw, maar moet vervolgens wel zorgen dat het gebouw behouden blijft voor de toekomst. Bijbehorende eufemistische opmerking luidt dan ook: ‘dit gebouw is van grote maatschappelijke betekenis en waarde’, wat betekent dat er geen geld beschikbaar is om te investeren.

Kan dit nou niet anders? Er zijn in Nederland tienduizenden Rijksmonumenten aangewezen. Wie weet dat nou eigenlijk? Waar kun je zien waar ze staan en of je ze kunt bezoeken? Da’s lastig. De ‘collectie’ is niet eenvoudig toegankelijk. Het zou toch mooi zijn als er alleen al een website zou zijn, waar je kon grasduinen door onze nationale trots. Wat een prachtig onderzoeksmateriaal zou dat zijn voor historici! Waar gebouwen goed gedocumenteerd terug te vinden waren, in beelden (bouwtekeningen, gravures, foto’s etc.) en teksten. Ik zou wel eens een beschrijving willen lezen hoe het gebouw werd beleefd door de eerste gebruikers!

Stiekem een beetje jaloers op de Engelsen met hun National Trust. Ik weet ook wel dat dat systeem niet zomaar over te nemen is en dat wij Hollanders veel nuchterder waren en zijn als het gaat om nationaal erfgoed, maar toch. Er is daardoor ook een gerichtere focus op erfgoed dan in ons land het geval lijkt te zijn. Want wanneer is een monument nu eigenlijk een monument? Hangt een aanwijzing van het toeval af? Hoe weet je nu of een gebouw echt die bijzondere waarde heeft, dat beetje extra, ook nog over 100 jaar? En daar komt nog ‘ns bij dat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de laatste jaren bewust ook ‘jonge’ gebouwen aanwijst als Rijksmonument, gebouwen van na WOII. In de hoop dat deze gebouwen inderdaad die bijzondere waarde blijken te hebben. Maar dat kost natuurlijk wel veel om allemaal te onderhouden en bij te houden. En wat, als we nu over een jaar of dertig over een jong monument toch constateren dat het niet de goede keuze was. Het gebouw blijkt niet zo bijzonder te zijn als we hoopten. Dan heeft het een status die lastig ongedaan te maken is. Op dit moment durft de Rijksdienst een dergelijke stap vanuit bestuursrechtelijk perspectief in ieder geval niet aan….

Kunnen we (behalve het oprichten van een National Trust ;-)) niet ook een differentiatie aanbrengen in de status van de monumenten? Bijvoorbeeld dat gebouwen een ‘proeftijd’ krijgen, een voorlopige status, zodat ze zich kunnen bewijzen. En mocht het er niet of onvoldoende uitkomen, dat het dan mogelijk is om deze aanwijzing in te trekken. ’t Is maar een ideetje.

Scheiden van wonen en zorg in de GGZ en GHZ, deel 4

Scheiden van wonen en zorg en het College Sanering zorginstellingen

Wie in de sector kent het niet: het College Sanering zorginstellingen? Nu de rook na de revolutie in zorg-ZBO-land optrekt, blijkt dit College fier en ongeschonden overeind te staan. Haar positie is zo mogelijk sterker dan voorheen, met dank aan de Tweede Kamer. Enkele leden van deze kamer ijverden voor behoud en uitbreiding van het mandaat van dit College en met succes. College Sanering ziet erop toe, dat het vermogen dat in de zorgsector met gemeenschapsgeld in vastgoed is geïnvesteerd, niet weglekt. Nobel en terecht streven, want helaas staan er genoeg stukken in de krant over uitglijders, soms neigend naar fraude, in andere sectoren als het gaat om vastgoedtransacties. Na de afschaffing van het bouwregime is zelf op een holletje een spoedwet gemaakt (Spoedwet vermogensbehoud zorginstellingen, maart 2011) om de ‘ vermogensklem’  te borgen.

Het College Sanering ziet dus toe op transacties met vastgoed en moet ervoor zorgen dat de marktwaarde wordt betaald. Veel vastgoed in de sectoren GGZ en GHZ is eigendom van de zorgorganisatie. Vaak is het tot stand gekomen onder het bouwregime van WZV of WTZi. Als het gebouw van voor de WZV stamt, is het meestal wel gefinancierd (geweest) vanuit zorgtarieven, soms ook gerenoveerd en aangepast met gemeenschapsgeld. Dit vastgoed valt dus onder het mandaat van College Sanering. Als de zorgorganisatie het wil verkopen of verhuren, moet het gemeld worden en zal het College een besluit nemen. Wat gaat dit College doen als het scheiden van wonen en zorg wordt uitgerold over de GGZ en GHZ?

Stel, de zorgorganisatie besluit niet zelf een verhuurentiteit in te willen richten. Te veel administratie, te veel rompslomp. De zorgorganisatie vindt een partner: een woningcorporatie. Samenwerken zien ze wel zitten. Ze komen ze overeen dat de corporatie het vastgoed overneemt (beheer en verhuur aan bewoners) en de zorgorganisatie de zorg blijft leveren. Het vastgoed moet verkocht worden. Wat doet het College Sanering in dit geval? Moet de corporatie de marktwaarde van het vastgoed betalen? Over het fenomeen marktwaarde van zorgvastgoed wordt al jaren gesteggeld. De een zegt dat specifiek zorgvastgoed (en daar hebben we het in de GGZ en GHZ echt wel over!) niets waard is op de markt, de ander ziet er juist gouden bergen in. Vele rapporten, taxaties, vergaderingen met de Gemachtigde van het College verder volgt pas een besluit.

Stel, de zorgorganisatie wil zelf gaan verhuren aan de bewoners en richt een eigen verhuurentiteit op, waarin het vastgoed wordt ondergebracht. Ook hier komt het College Sanering langs. Je mag niet zomaar vastgoed in een aparte BW onderbrengen, want dan zou het vermogen weg kunnen lekken. Deze transactie, het vastgoed overhevelen van zorgorganisatie naar vastgoed-bv, moet ook als resultaat hebben dat de marktwaarde van het vastgoed terugvloeit naar de zorg. De verhuurentiteit moet dan die marktconforme prijs terugverdienen en doorberekenen aan de bestaande bewoner, nu huurder geworden, met alle gevolgen van dien voor zijn of haar portemonnee.
En ik heb al in ‘n eerder blog gesteld, dat het rechtstreeks verhuren door de zorgorganisatie aan bewoners lastig wordt, omdat niet zeker is dat de bewoner dan voor huurtoeslag in aanmerking komt.

De kleinschalige woonvoorzieningen, die vooral in de GHZ voorkomen, vallen (gelukkig) onder de uitzonderingen (artikel 5, lid d) van de spoedwet. Maar volgens mij krijgen de Gemachtigden van College Sanering het druk genoeg, de komende tijd.

Het organiseren van de vastgoed-taak binnen een zorgorganisatie, deel 1

Er zijn vele mogelijkheden en varianten om alle vastgoedtaken die een zorginstelling heeft, intern (en extern) te organiseren. De keuze voor de uiteindelijke inrichting is situationeel bepaald. Het hangt af van de organisatiestrategie in de breedte en meer toegespitst de strategie rond het vastgoed.

Veel zorgorganisaties ervaren de veranderingen in de zorgomgeving als reden om de organisatie van het vastgoed te professionaliseren. In de bekende balans tussen risico’s en kansen ontstaan er steeds meer mogelijkheden om te ondernemen. Ook kan de ambitie van de zorgorganisaties om klantwaarde te creëren leiden tot wijzigingen volgen in het vastgoedperspectief en de invulling van huisvestingsoplossingen.
In het denken hierover zijn de principes van het Corporate Real Estate Management (CREM) en de theorie van Joroff over inrichting van vastgoedorganisatie goed bruikbaar. Voor de gedachtenvorming  is het niet zo van belang of de vastgoedafdeling een zelfstandig functionerende eenheid is, of onderdeel uitmaakt van een grotere eenheid zoals een facilitair cluster of servicebedrijf.

Van belang is wel, wat de attitude van de vastgoedorganisatie wordt ten opzichte van de klant, de zorgdivisies of zorgclusters. Ten tijde van het bouwregime was het vaak nog ‘u vraagt, wij draaien’. Maar in de huidige tijden is proactief handelen en in samenspraak tot haalbare oplossingen komen noodzakelijk. Het uitgangspunt wordt dan: “de klant bepaalt en de klant betaalt”.

Ik vind dat zorgorganisaties zich moeten bezinnen op hun vastgoedtaken, in de veranderende maatschappelijke context en met de wijzigende regelgeving. Het takenpakket rond vastgoedprocessen is, na afschaffing van het bouwregime, sterk van karakter veranderd. Tot enkele jaren terug was de gemiddelde zorgorganisatie gericht op uitvoering met sterke beheer(s)aspecten. Nu komen strategische onderwerpen nadrukkelijk op de agenda, met bijbehorende bestuurlijke en financiële risico’s.

Voor het onderwerp vastgoed moet dus een nieuwe balans gevonden moeten worden tussen klassiek projectmanagement, beheer van de portefeuille, ‘hotel’-matige service in de huisvesting en strategie & beleid. Outsourcen van taken hierin is zeker een optie. Daarbij hoort dan natuurlijk wel dat het sturen vanuit de zorgorganisatie op de kwaliteit van de huisvesting in de organisatie is ingebed.

Scheiden van wonen en zorg in de GGZ en GHZ, deel 3

Wet op de huurtoeslag

Er zijn zorgorganisaties die zich al aan het voorbereiden zijn op deze operatie: zij richten een aparte entiteit op, vaak binnen een holdingstructuur met de zorgorganisatie. Deze aparte juridische entiteit, vaak een vastgoedbedrijf genoemd, krijgt het bezit en het beheer over de gehele vastgoedportefeuille. Dit is een constructie die melding verdient bij het College Sanering ziekenhuisvoorzieningen, maar dit terzijde. De gedachte achter deze insteek is, dat cliënten een huur- of misschien een gebruiksovereenkomst kunnen afsluiten met deze entiteit en dat op deze wijze aan het beleid van scheiden van wonen en zorg is voldaan. De cliënt kan huur gaan betalen aan de entiteit en tegelijk zorg ontvangen van de zorgorganisatie. Helaas is voor deze cliënt het nagenoeg onmogelijk om huurtoeslag toegekend te krijgen. De Wet op de huurtoeslag laat namelijk niet toe dat iemand huurtoeslag ontvangt als hij of zij een onzelfstandige woonruimte huurt (wat vaak het geval is) van een organisatie die in eigendom is van een rechtspersoon, die niet ‘mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is’ (artikel 11, lid 1b). En dat laatste is dus vaak niet aan de orde.

Komen er uit de Wet op de huurtoeslag nog andere belemmeringen voor de cliënt naar voren om in aanmerking te komen voor huurtoeslag? Helaas wel. Een huurtoeslag wordt alleen toegekend aan iemand die meerderjarig is (artikel 8). Met name in de GHZ komt het toch met enige regelmaat voor dat cliënten jonger zijn dan 21 jaar.

Nog een lastig punt uit deze wet is dat per woning slechts aan één bewoner een huurtoeslag kan worden toegekend (artikel 7, lid 2) en dat op het adres van de woning geen andere personen mogen staan ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, ‘behoudens eventueel een onderhuurder en personen die behoren tot diens huishouden’ (artikel 9, lid 1b). Terwijl juist bij veel GGZ en GHZ gebouwen het zo is dat er meerdere personen onzelfstandig wonen en eigenlijk allemaal behoefte hebben aan een huurtoeslag. Want duidelijk mag zijn dat cliënten die intramuraal in de GGZ en GZH verblijven zelden over financiële middelen beschikken om zelf de kosten voor hun woonruimte volledig te dragen.

En natuurlijk is er in de Wet op de huurtoeslag ook nog het artikel waarin wordt vastgelegd wat de maximale huurprijs kan zijn, waarbij een bewoner nog recht heeft op een toeslag. In de sector wordt gevreesd dat de ‘puntentelling’ die gehanteerd wordt in de reguliere sociale woningsector toegepast wordt in de GGZ en GHZ. De woning van een cliënt zou immers volgens een standaard gewaardeerd moeten worden om zo een huurprijs vast te stellen. Omdat de bouwkundige en technische kwaliteit van zorgvoorzieningen, zeker als deze in de laatste 20 jaar zijn gerealiseerd, relatief hoog is, zeker als dit wordt afgezet tegen de kwaliteit van sociale huurwoningen, zou de huurprijs wel eens boven de maximale rekenhuur kunnen uitkomen.

Vaak lijkt te worden vergeten, dat bewoners altijd, zonder uitzondering, een deel van de huurprijs zelf moeten betalen, ook al hebben ze recht op huurtoeslag. Cliënten in de intramurale GGZ en GHZ beschikken slechts in zeer zeldzame gevallen over een inkomen uit werk. Vaak is sprake van het ontvangen van een uitkering, hetzij via de huidige Bijstandswet en anders vanuit de huidige wet Wajong. Deze wetten worden op korte termijn ook nog gebundeld in de nieuwe Wet Werken naar Vermogen. Welke consequenties deze wijziging gaat hebben op de inkomenspositie van cliënten in de intramurale GGZ en GHZ is nog niet helemaal duidelijk, evenmin hoe deze wetswijziging zal doorwerken op het vlak van het wonen en het beleid rond scheiden van wonen en zorg. Bij de huidige wetgeving is al wel doorgerekend dat alle 65-minners bij het doorvoeren van scheiden van wonen en zorg er op achteruit gaan. Best lastig om daar als professionele zorgverlener naast te moeten staan. Eigenlijk komt er dan weer extra zorg/ begeleiding bij kijken om alles financieel voor de bewoner in de hand te houden.